1. Đặt vấn đề
 

Thi hành các bản án tín dụng có biện pháp bảo đảm có tính đặc thù ở chỗ: Cơ quan thi hành án phải thi hành cả nghĩa vụ trả nợ của bên vay (được gọi là nghĩa vụ chính) và vừa thi hành nghĩa vụ của bên bảo đảm (được gọi là nghĩa vụ phụ vì bảo đảm cho nghĩa vụ chính). Theo đó, hoạt động thi hành án các bản án tín dụng có các biện pháp bảo đảm thường là hoạt động xử lý tài sản bảo đảm. Có thể nói, việc thi hành loại bản án này tương đối phức tạp, cần có các căn cứ pháp lý đầy đủ và chính xác. Hệ thống pháp luật hiện hành về thi hành án dân sự (THADS) hiện nay chưa bắt kịp với những vấn đề mới nảy sinh từ thực tiễn cũng như còn chứa đựng những điểm bất hợp lý trong chính bản thân những quy định hiện có. Việc tìm hiểu pháp luật thi hành các bản án tín dụng có các biện pháp bảo đảm nhằm phát hiện ra những vấn đề nảy sinh trong thực tiễn để bổ sung các quy định mới; xác định những quy định của pháp luật thi hành án dân sự còn mâu thuẫn chồng chéo với các quy định của các văn bản pháp luật khác… để xây dựng các giải pháp hoàn thiện pháp luật.

 

2. Nội dung 
 

Thực tiễn thi hành các bản án tín dụng có các biện pháp bảo đảm đã phát sinh các vấn đề bất cập sau đây và cần phải có giải pháp cụ thể:
 

Thứ nhất, về thi hành bản án liên quan đến xử lý thế chấp bất động sản ở nhiều địa hạt khác nhau cần thực hiện việc ủy thác thi hành án: “Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải ủy thác thi hành án cho cơ quan thi hành án dân sự nơi người phải thi hành án có tài sản là bất động sản” [1]. Trong thực tế, việc ủy thác thi hành án hiện tại giữa các chi cục thi hành án dân sự vẫn thực hiện theo phương án là chi cục thi hành án dân sự đầu tiên xử lý xong tài sản tại địa bàn quận hay huyện của mình sau đó mới ủy thác cho chi cục thi hành án dân sự của quận hay huyện thứ 2 và chi cục thi hành án dân sự của quận hay huyện thứ 2 xử lý xong tài sản thì mới ủy thác cho chi cục thi hành án dân sự của quận hay huyện thứ 3… Quy trình này làm cho việc xử lý tài sản bị mất rất nhiều thời gian. Giải pháp cho bất cập này là cần có quy định theo hướng cơ quan thi hành án dân sự đầu tiên thực hiện ủy thác cùng lúc cho các cơ quan thi hành án dân sự tại các quận hay huyện khác nhau nơi có tài sản để các cơ quan thi hành án dân sự có thể đồng thời tiến hành xử lý tài sản; điều này khiến việc xử lý bảo đảm sẽ diễn ra nhanh hơn và hiệu quả hơn.
 

Thứ hai, về thời hạn trả lời của Toà án đối với những bản án có nội dung không rõ ràng hay không có căn cứ để thi hành. Trong một số trường hợp, nội dung của bản án đã tuyên không rõ ràng dẫn đến cơ quan thi hành án dân sự không thể thi hành được nhưng khi cơ quan thi hành án dân sự có văn bản gửi Tòa án yêu cầu giải thích thì Tòa án kéo dài thời gian trả lời. Hiện chưa có quy định pháp luật cụ thể về thời hạn Tòa án phải trả lời hay giải thích bản án. Chính vì thế, cần có quy định cụ thể về thời hạn Tòa án phải giải thích bản án trong trường hợp bản án có nội dung không rõ ràng khi có yêu cầu của cơ quan thi hành án hoặc của đương sự.
 

Ngoài ra, việc kê biên bất động sản có thể kéo dài, gặp khó khăn khi đo vẽ trên thực tế phát hiện diện tích tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất bị thiếu hoặc thừa so với diện tích được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi bên bảo đảm không chấp nhận kết quả đo đạc diện tích đất trên thực tế (nếu thiếu) hoặc không chịu giao (nếu thừa). Khi đó, cơ quan THADS có thể đề nghị Ủy ban nhân dân nơi đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây giải thích hoặc có phương án giải quyết nhưng trong nhiều trường hợp cũng không nhận được phản hồi dẫn đến tiến độ xử lý tài sản bị gián đoạn. Do đó, cần có quy định về trách nhiệm của Ủy ban nhân dân trong việc phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự để xác định lại diện tích chính xác của tài sản nhằm phục vụ cho việc xử lý tài sản. Trên thực tế, TCTD không cần chờ phản hồi từ Ủy ban nhân dân mà có thể đề nghị cơ quan thi hành án dân sự tiến hành thuê cơ quan có chức năng đo vẽ hoặc thuê trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để đo vẽ, xác định ranh mốc lại và gửi xác định nội nghiệp (đóng dấu xác nhận) của cơ quan quản lý đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường). Trên cơ sở này, cơ quan thi hành án dân sự được toàn quyền kê biên, phát mại tài sản theo hiện trạng đã được đo vẽ lại. Tuy nhiên, cần có quy định cụ thể của pháp luật về giải pháp này.
 

Thứ ba, về xử lý tài sản bảo đảm là công trình xây dựng (điển hình nhất là khách sạn) trên đất thuê mà khách hàng đã ký hợp đồng thuê đất với Ủy ban nhân dân (UBND). TCTD đã khởi kiện và có bản án có hiệu lực của Tòa án cho phép TCTD được yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự kê biên, xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án dân sự không thể xử lý được tài sản do thời hạn thuê đất đã hết nhưng khách hàng không có đề nghị gia hạn thêm thời hạn thuê đất nên UBND đã giao toàn bộ khu đất cho chủ thể khác khai thác. Nếu hết thời hạn thuê đất mà bên thuê không yêu cầu gia hạn thì UBND chỉ được thu hồi và giao đất cho người khác nếu đã giải quyết xong quyền lợi của chủ sở hữu tài sản trên đất. Nếu công trình trên đất đang thế chấp cho TCTD thì UBND phải đảm bảo quyền lợi của TCTD (có sự đồng ý của TCTD thì mới có thể thu hồi và giao đất cho chủ thể khác). Theo khoản 4 Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai: “Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất”. Tuy nhiên, có trường hợp bên thế chấp lại không làm đơn tự nguyện trả lại đất sau khi đã ký hợp đồng bán tài sản, công trình xây dựng trên đất nên Nhà nước không có căn cứ để thu hồi và người mua cũng không có căn cứ để xin được thuê tiếp. Chúng tôi cho rằng, đây chỉ là sự định đoạt tài sản trên đất và chủ sở hữu mới sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ của chủ thể quyền sử dụng đất trước đây (kể cả quyền xin được gia hạn thuê đất) với bản chất là một giao dịch dân sự, thương mại nên quy định về thủ tục hành chính ở đây là không phù hợp mà còn ngăn cản, hạn chế quyền lợi chính đáng của các chủ thể quyền. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của Ngân hàng, pháp luật cần quy định đối với trường hợp này,  người mua được tài sản có quyền được thuê đất tiếp mà không cần phải có các thủ tục hành chính nêu trên. Điều này tạo cơ sở cho hoạt động thi hành án được thuận lợi hơn.
 

Bên cạnh đó, cũng có trường hợp bất động sản thế chấp đang được cơ quan thi hành án dân sự tổ chức bán đấu giá và đã có khách hàng đăng ký mua tài sản nhưng sau khi biết được thông tin này thì chủ tài sản tạo tranh chấp giả (thường là chủ tài sản và bên thứ ba có hợp đồng mua bán viết tay đối với tài sản thế chấp và bên thứ ba này đã nộp đơn khởi kiện tại Tòa án đòi tài sản thế chấp) dẫn đến việc cơ quan thi hành án dân sự phải ra quyết định hoãn thi hành án để chờ kết quả giải quyết của Tòa án theo quy định tại điểm d, Khoản 1, Điều 48 Luật Thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 ngày 14 tháng 11 năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm 2014. Vì thế, việc thi hành án của TCTD có thể kéo dài thêm vài năm do phải chờ kết quả giải quyết vụ án tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp của bên thứ ba. Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, bên thứ ba này cũng không để vụ án được giải quyết cho đến khi có bản án mà khi Tòa án giải quyết được một thời gian, với tư cách là nguyên đơn, bên thứ ba này sẽ tự nguyện rút đơn kiện để Tòa án này đình chỉ giải quyết vụ án. Sau khi được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp (khoản 3, Điều 218, Bộ luật Tố tụng dân sự 2015) thì bên thứ ba này lại “điệp khúc” nộp đơn khởi kiện lại và thế là Tòa án phải thụ lý, giải quyết vụ việc lại từ đầu theo thủ tục tố tụng [2]. Bên thứ ba cứ thế “nộp” và “rút” như một vòng tuần hoàn thì vụ án và/hoặc việc thi hành án dân sự của TCTD sẽ không thể giải quyết được. Để giải quyết điểm nghẽn này, chúng tôi cho rằng cần có quy định theo hướng trong trường hợp vụ kiện của TCTD đã có bản án có hiệu lực và đang trong giai đoạn thi hành án thì cơ quan thi hành án dân sự vẫn tiếp tục tiến hành thủ tục xử lý tài sản bảo đảm và thu nợ cho TCTD trên cơ sở vận dụng quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán nêu trong pháp luật chung về giao dịch bảo đảm và nếu sau khi thanh toán cho TCTD còn dư khoản tiền nào thì cơ quan thi hành án dân sự sẽ giữ lại3 cho đến khi có kết quả giải quyết vụ án của bên thứ ba thì cơ quan thi hành án dân sự sẽ chuyển cho bên được thi hành án theo quy định hoặc trường hợp bên thứ ba rút đơn kiện thì cơ quan thi hành án chuyển trả số tiền này cùng lãi phát sinh (nếu có) cho bên bảo đảm.
 

Thứ tư, về thi hành một phần tài sản bảo đảm không được chứng nhận sở hữu hay quyền sử dụng. Chẳng hạn, tài sản bảo đảm là căn nhà gồm 2 phần, phần mặt tiền nhà đã được xây dựng không phép (thuộc lộ giới) nên không được chứng nhận sở hữu trong khi phần nhà phía sau được công nhận trong giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Bản án tuyên phát mại tài sản theo đúng thông tin được ghi trên giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Trên cơ sở bản án, cơ quan thi hành án dân sự chỉ có thể kê biên phát mại phần nửa sau căn nhà. Điều này dẫn đến hệ quả là tài sản không thể bán được do người mua không có lối vào nhà vì phải đi qua phần trước của căn nhà. Trong trường hợp này, TCTD thường phải thương lượng ưu tiên bán lại phần tài sản bảo đảm cho chủ tài sản với giá rẻ. Sẽ là hợp lý nếu có quy định cho phép cơ quan thi hành án dân sự được quyền định giá cả phần tài sản trên đất là phần trước căn nhà này, tiến hành kê biên, phát mại và giao tài sản cho người mua đồng thời thanh toán giá trị công trình trên đất là phần trước căn nhà cho chủ tài sản. Tương tự, đối với trường hợp bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc ngược lại (trong trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì mặc dù Điều 325, 326 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS) đã quy định khi xử lý tài sản thì xử lý đồng thời (tài sản còn lại vẫn thuộc về tài sản thế chấp). Khoản 2 Điều 94 Luật THADS 2008 quy định khi kê biên nhà ở thì chỉ được kê biên quyền sử dụng đất ở nếu được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất ở4. Trên thực tế, người có quyền sử dụng đất sẽ không đồng ý và việc thi hành sẽ bế tắc. Còn quy định như BLDS 2015 cho phép mặc nhiên xử lý đồng thời mới chỉ là đường hướng mà chưa được cụ thể hóa trong pháp luật về thi hành án.
 

Thứ năm, về kê biên tài sản thế chấp sau thời điểm bản án có hiệu lực pháp luật: quy định của Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP cho phép cơ quan thi hành án kê biên cả những tài sản mà trước đó người phải thi hành án đã dùng để thế chấp sau thời điểm bản án có hiệu lực với điều kiện tiền vay được từ việc thế chấp tài sản không được dùng để thi hành bản án đó: “Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự” [5].

Đơn cử một số vụ việc như sau: 
 

Vụ thứ 1: Tháng 8-2009, anh T mua của anh H. một căn nhà ba tầng ở TP. A. Căn nhà đang được thế chấp tại một ngân hàng. Anh T đã cùng anh H. đến ngân hàng thanh toán nợ, được ngân hàng thanh lý hợp đồng, trả giấy tờ nhà đất. Sau đó, anh T mang giấy tờ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xin xóa thế chấp và đã được xác nhận. Cùng ngày, hai bên ra phường làm thủ tục mua bán và được phường xác nhận… Gần một năm sau, Chi cục Thi hành án TP. A đã ra quyết định kê biên căn nhà của anh Thắng với lý do để bảo đảm việc thi hành án của anh H., chủ cũ [6]. 
 

Vụ thứ 2: Từ một tranh chấp dân sự, ngày 2-11-2009 TAND của một huyện ra quyết định công nhận thỏa thuận buộc ông V và vợ phải trả cho ông T (ngụ TP.HCM) số tiền 440 triệu đồng và lãi suất chậm thi hành án. Ông T có đơn yêu cầu thi hành án và được Chi cục THADS huyện ra quyết định thi hành án ngày 6-11-2009. Ngày 11-12-2009, vợ chồng ông V trả cho ông T 100 triệu đồng từ tiền bán một chiếc xe tải 5 tấn. Riêng các tài sản khác đã được vợ chồng ông V đem thế chấp tại ngân hàng từ ngày 20-11-2009, tức sau ngày có quyết định thi hành án. Số tài sản này bị Chi cục THADS huyện kê biên bán đấu giá được gần 6 tỉ đồng, Chi cục THADS huyện đã ưu tiên chi trả cho ông T, phần còn lại mới thanh toán cho ngân hàng. 
 

Đối với trường hợp này còn tồn tại những quan điểm trái chiều nhau. 
 

Những quan điểm ủng hộ quy định này thì cho rằng đó là hành vi tẩu tán tài sản của người phải thi hành án nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ nên giao dịch thế chấp đó là vô hiệu7; theo đó,  cơ quan thi hành án có quyền kê biên tài sản đã thế chấp này để bảo đảm cho việc thực thi bản án có hiệu lực đó. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định hướng dẫn thế nào là “hành vi xác lập giao dịch nhằm tẩu tán tài sản”.
 

Trái lại, những quan điểm phản đối quy định này thì cho rằng: xét các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp theo quy định của pháp luật thì hợp đồng thế chấp trong trường hợp này có hiệu lực vì tài sản thế chấp vào thời điểm giao kết hợp đồng chưa có quyết định kê biên tài sản của cơ quan thi hành án, không có tranh chấp, đang thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Còn thực tế, bên thế chấp có mục đích trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của bản thân họ hay không thì bên nhận thế chấp không thể biết được (vì hiện tại chưa có cơ chế công bố tất cả bản án của Tòa án) và mục đích vay thì được xác định rõ trong hồ sơ vay vốn là phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp bên vay vốn và bên thế chấp là khác nhau thì việc xác định bên thế chấp không dùng tiền có được từ thế chấp để thi hành nghĩa vụ của mình trong bản án là không có cơ sở để xác định. Theo nguyên lý đảm bảo sự an toàn của giao dịch và bảo vệ người thứ ba ngay tình là ngân hàng thì trong trường hợp này cơ quan thi hành án không thể kê biên tài sản thế chấp được. Và đây cũng là quan điểm của chúng tôi đối với trường hợp này. Giải pháp cho trường hợp này nên được áp dụng theo quy định của Điều 90 Luật Thi hành án dân sự, theo đó, cơ quan thi hành án chỉ được kê biên tài sản thế chấp khi có căn cứ xác định giá trị của tài sản thế chấp đủ để bảo đảm cho nghĩa vụ chính và đủ để trả cho chi phí thi hành án mà vẫn còn để thi hành bản án của bên thế chấp. Thêm nữa, với những quy định này của pháp luật hiện hành thì cần phải có cơ chế công khai các quyết định, bản án của Tòa án thì mới bảo đảm được sự an toàn của bên nhận thế chấp khi thẩm tra các điều kiện của tài sản thế chấp. 
 

Chúng ta cũng có thể học hỏi kinh nghiệm của Hoa Kỳ bổ sung quy tắc ưu tiên giữa bên nhận bảo đảm với người được thi hành án (judgment lien creditor): UCC-9 quy định một chủ nợ không có bảo đảm nhưng đã khởi kiện bên bảo đảm và có được bản án có hiệu lực của tòa án buộc bên bảo đảm trả nợ; và nguyên đơn thắng kiện đã đăng ký, công khai hóa bản án đó. Điều này như là căn cứ để người được thi hành án xác lập một quyền ưu tiên (lien) trên tổng tài sản của bên bảo đảm. Khi đó người được thi hành án có quyền ưu tiên hơn so với các chủ nợ không có bảo đảm bởi việc đăng ký, công bố bản án được xem như họ đã nỗ lực trong việc bảo vệ quyền của mình [8]. Đối với thứ tự ưu tiên giữa bên nhận bảo đảm và người được thi hành án, UCC-9 áp dụng nguyên tắc “thứ tự thời gian” (first in time). Nếu quyền lợi bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba trước khi phát sinh quyền ưu tiên của người được thi hành án, bên nhận bảo đảm sẽ được ưu tiên.[9]  
 

Thứ sáu, thi hành án đối với tài sản bảo đảm nhưng đang do chủ thể khác cầm giữ cũng là nội dung còn nhiều quan điểm chưa thống nhất bởi quy định của pháp luật chưa rõ về vấn đề này. Có thể hình dung như sau: A thế chấp chiếc xe ô tô của mình (trị giá 1,2 tỷ khi định giá để thế chấp) cho Ngân hàng X để đảm bảo cho khoản vay 800 triệu của công ty TNHH Y. Trong thời hạn thế chấp, trong lúc điều khiển xe ô tô này, A có gây tai nạn nên phải đưa xe đi sửa chữa tại gara ô tô C. Chi phí sửa chữa hết 100 triệu đồng. Đến hạn, A không có tiền để thanh toán chi phí sửa chữa nên C đã thực hiện việc cầm giữ chiếc xe này. Cũng thời điểm đó, khoản vay của công ty Y đến hạn và Y không trả được nợ, có khả năng bị tuyên bố phá sản. Khi đó, C khởi kiện ra tòa đòi nợ. Bản án có hiệu lực của Toà án tuyên nếu Y không tự nguyện trả nợ thì X có quyền xử lý ô tô thế chấp nêu trên. X làm đơn yêu cầu thi hành án. Vậy khi đó, cơ quan thi hành án có quyền cưỡng chế kê biên chiếc xe ô tô thế chấp đang do C cầm giữ không? 
 

Quan điểm thứ nhất cho rằng: Cơ quan thi hành án có quyền vì bản án có cho phép được xử lý tài sản thế chấp.
 

Quan điểm thứ hai phản đối, bởi dựa trên quyền của bên cầm giữ là C thì quyền đó là ưu tiên số một. Quyền của C là quyền hợp pháp theo quy định của pháp luật tại thời điểm đó, nên nếu cưỡng chế chiếc xe ô tô này thì cơ quan thi hành án đã xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của C nên phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại xảy ra cho C.
 

Rõ ràng, quy định của pháp luật hiện hành nói chung (quy định trong BLDS năm 2015 và trong các Nghị định hướng dẫn thi hành về giao dịch bảo đảm) và trong pháp luật về thi hành án nói riêng đều thiếu vắng các quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa biện pháp cầm giữ với các biện pháp bảo đảm còn lại. Tuy rằng BLDS năm 2015 có quy định về thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng giữa các biện pháp bảo đảm [10] nhưng chúng tôi cho rằng quy định này chưa thực sự hợp lý nếu xuất phát từ bản chất của biện pháp cầm giữ tài sản. Bởi nếu theo nguyên lý cùa biện pháp cầm giữ tài sản thì sức mạnh luôn thuộc về người nắm giữ tài sản trong tay, đó là bên cầm giữ tài sản. Bởi nếu bên cầm giữ không còn chiếm giữ tài sản thì đó là căn cứ làm chấm dứt biện pháp cầm giữ. Khi đó, không còn căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên thanh toán của bên cầm giữ với các bên nhận bảo đảm khác.
 

Thứ bảy, theo quy định tại khoản 5 Điều 115 Luật THADS 2008 thì cơ quan THADS trích tiền thuê nhà trong thời hạn 01 năm khi xử lý tài sản là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định việc có trích tiền thuê nhà cho người thứ ba đã dùng nhà ở duy nhất của mình để đảm bảo cho người phải thi hành án vay tài sản đã được Tòa án tuyên trong bản án, quyết định. Về vấn đề này, nhằm đảm bảo quyền có chỗ ở hợp pháp, đảm bảo an ninh chính trị, trật tự - an toàn xã hội tại địa phương, tại khoản 5 Điều 115 Luật THADS đã có quy định: “Trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm. Nghĩa vụ thi hành án còn lại được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật này”. 
 

Như vậy, với nguyên tắc trên, trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở duy nhất để thi hành án, kể cả trường hợp tài sản là thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bên thứ ba hoặc của bên bảo lãnh mà sau khi thanh toán họ không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên có thể áp dụng quy định tại khoản 5 Điều 115 Luật THADS để trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm để họ tạo lập nơi ở mới. 
 

Thứ tám, về kê biên, xử lý tài sản của hộ gia đình đang thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thi hành án của thành viên hộ gia đình. Trong một số trường hợp có một hoặc một số thành viên trong hộ gia đình phải thi hành nghĩa vụ thanh toán theo bản án, quyết định của Tòa án nhưng tài sản duy nhất của hộ gia đình đang thế chấp vay tiền tại Ngân hàng (các thành viên trong hộ gia đình đều ký đồng ý thế chấp), tài sản đủ điều kiện cưỡng chế kê biên theo Điều 90 Luật THADS. Tuy nhiên, pháp luật chưa quy định rõ cần phân chia tài sản chung của hộ gia đình trước để kê biên hay cần phải cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản theo Điều 90 Luật THADS để trả cho Ngân hàng trước rồi mới hướng dẫn đương sự phân chia số tiền còn lại để thi hành án. Do đó, một số địa phương đề nghị hướng dẫn để thống nhất thực hiện. Về vấn đề này, do tài sản của người phải thi hành án trong khối tài sản chung với các thành viên hộ gia đình đang thế chấp hợp pháp cho Ngân hàng nên cơ quan THADS cần làm việc với Ngân hàng để kê biên tài sản khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 90 Luật THADS mà không cần hướng dẫn phân chia tài sản chung của hộ gia đình. Khi thanh toán tiền thu được từ việc xử lý tài sản thì ưu tiên thanh toán cho Ngân hàng nhận thế chấp theo quy định tại khoản 3 Điều 47 Luật THADS. Đối với số tiền còn lại thì thực hiện theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP (để trả cho các thành viên trong Hộ gia đình), sau đó, thu tiền của người phải thi hành án để thi hành án.
 

Thứ chín, về thi hành án đối với nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp bảo lãnh. Cụ thể, trong trường hợp cơ quan thi hành án kê biên cưỡng chế bán tài sản của bên bảo lãnh nhưng không đủ để thực hiện nghĩa vụ cần thi hành; mà khi đó xác minh được bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) có tài sản có thể kê biên. Khi đó, chấp hành viên có quyền kê biên tiếp tài sản của bên được bảo lãnh để thi hành phần nghĩa vụ chưa đủ hay không? Do chưa có quy định cụ thể của pháp luật thi hành án nên các chấp hành viên thường lúng túng đối với trường hợp này. Theo chúng tôi, cần có văn bản hướng dẫn cụ thể cho trường hợp này như sau: Tuân thủ nguyên tắc Chấp hành viên chỉ được thi hành theo đúng nội dung ghi trong bản án có hiệu lực pháp luật. Theo đó, nếu nguyên đơn chỉ khởi kiện bên bảo lãnh và bản án chỉ yêu cầu thi hành nghĩa vụ của bên bảo lãnh thì khi đó chấp hành viên chỉ được kê biên tài sản của bên bảo lãnh  mà không được kê biên tiếp tài sản của bên được bảo lãnh. Lúc này, nguyên đơn phải làm đơn khởi kiện tiếp bên được bảo lãnh để đòi nợ thì chấp hành viên mới có thể kê biên theo bản án đó. Còn nếu nguyên đơn khởi kiện bên được bảo lãnh và bên bảo lãnh là người có quyền và lợi ích liên quan thì cơ quan thi hành án sẽ kê biên tài sản của bên được bão lãnh trước, không đủ thì kê biên tài sản của bên bảo lãnh và nếu vẫn không đủ thì phát hiện ra bên được bảo lãnh mới phát sinh quyền sở hữu một số tài sản mới thì chấp hành viên cũng có quyền lại kê biên tiếp cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ cần thi hành trong bản án.
 

Thi hành các bản án tín dụng ngân hàng có các biện pháp bảo đảm là hoạt động thi hành án phức tạp và thường bị kéo dài, kém hiệu quả. Việc xem xét vấn đề này một cách toàn diện cả về khía cạnh luật định và cả khía cạnh thực tiễn áp dụng là những nội dung cần thiết để nâng cao chất lượng của hoạt động thi hành án này.